Dépôt de garantie, état des lieux, préavis : les règles à connaître quand on loue
Le dépôt de garantie : montant et règles
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail, destinée à couvrir d'éventuelles dégradations ou loyers impayés au moment de son départ. Son montant est encadré par la loi : il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide, et deux mois de loyer hors charges pour une location meublée.
Il ne produit pas d'intérêts au profit du locataire et ne peut pas être révisé pendant la durée du bail. Le propriétaire doit le conserver jusqu'à la fin de la location, puis le restituer dans les conditions prévues par la loi.
L'état des lieux d'entrée, un document clé
L'état des lieux d'entrée est établi lors de la remise des clés. Il décrit pièce par pièce l'état du logement : murs, sols, plafonds, équipements, menuiseries, compteurs. Il doit être réalisé de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence du propriétaire (ou de son représentant, par exemple une agence) et du locataire, et il doit être signé par les deux parties.
Plus il est précis, mieux il protège les deux parties. Photos datées, mentions détaillées et relevé des compteurs sont vivement recommandés. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui peut compliquer la défense du propriétaire en cas de litige à la sortie.
Le locataire dispose par ailleurs d'un délai pour demander la correction ou le complément de l'état des lieux, notamment pour les éléments de chauffage lors de la première période de chauffe.
L'état des lieux de sortie et les litiges fréquents
À la fin du bail, un état des lieux de sortie est dressé selon les mêmes modalités. Il est comparé à celui d'entrée pour déterminer si des dégradations sont imputables au locataire.
Les litiges les plus fréquents portent sur :
- Les traces d'usure normale confondues avec des dégradations
- Les murs, sols ou équipements abîmés
- Le nettoyage du logement
- Les petites réparations dites « locatives », à la charge du locataire
La notion de vétusté joue ici un rôle central : l'usure normale due au temps ne peut pas être facturée au locataire. C'est pourquoi la comparaison entre les deux états des lieux, et leurs précisions, sont déterminantes.
Retenues autorisées et délais de restitution
Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes dont le locataire est effectivement redevable : loyers et charges impayés, réparations locatives, dégradations constatées au-delà de l'usure normale. Ces retenues doivent être justifiées, par exemple par des devis ou des factures.
Concernant les délais, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Si des différences sont constatées, le délai est porté à deux mois.
Dans un immeuble en copropriété, le propriétaire peut conserver une provision pour régularisation de charges, dans une limite raisonnable et avec une régularisation définitive dans le mois suivant l'approbation des comptes de l'immeuble.
Le préavis du locataire à Bordeaux
Le préavis est le délai qui s’écoule entre la notification du congé par le locataire et son départ effectif. Pour un bail vide, il est en principe de trois mois. Mais Bordeaux étant classée en zone tendue, le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois. Pour un bail meublé, le préavis est d'un mois, quelle que soit la zone.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le point de départ du délai est la date de réception de la lettre, d'où l'importance de bien respecter ces formes.
Les erreurs à éviter côté propriétaire
Quelques erreurs reviennent régulièrement et peuvent coûter cher :
- Un état des lieux d'entrée bâclé, sans photos ni détails
- Un dépôt de garantie dépassant le plafond légal
- Des retenues non justifiées ou appliquées sur de l'usure normale
- Un dépôt de garantie restitué après le délai légal
- Un préavis mal calculé, entraînant une perte de loyers ou un litige
Anticiper ces points dès la signature du bail permet de sécuriser la relation avec le locataire et de limiter les contentieux.
L'accompagnement de Century 21 Cabinet Rollin
Rédaction du bail, état des lieux d'entrée et de sortie, calcul du solde de tout compte, suivi des préavis : chacune de ces étapes comporte ses règles et ses pièges. Les confier à une agence permet d'avoir un cadre rigoureux et de gagner en sérénité.
Chez Century 21 Cabinet Rollin, nous accompagnons les propriétaires aux Chartrons dans la gestion de leur location, de la mise en location à la remise des clés en fin de bail. Notre connaissance du quartier et des pratiques locales nous permet d'anticiper les situations délicates et de protéger les intérêts de chacun, dans le respect de la réglementation.
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